BENIHOMES · COSTA BLANCA
Huis verkopen in Alicante als niet-ingezetene: documenten en belastingen
Woont u buiten Spanje en verkoopt u een woning in Alicante, verzamel dan stukken vóór u een bod aanvaardt. Koper en notaris moeten woning, eigenaars en lasten controleren. Deze gids gaat over het gebruikelijke geval van een particuliere niet-ingezetene zonder vaste inrichting in Spanje. Een bedrijf, erfenis, mede-eigendom of betwiste fiscale woonplaats vraagt aparte beoordeling. Lees de verkoopgids voor internationale kopers voor de presentatie.
Documenten en werkelijke staat
Verzamel de aankoopakte, identiteit en zo nodig NIE, kadastrale referentie, recente nota simple, IBI- en VvE-rekeningen, hypotheekgegevens en nutsvoorzieningen. De Spaanse overheid raadt controle van eigenaar en lasten in het register aan. Een afgeloste hypotheek kan nog ingeschreven staan. Vergelijk oppervlakte, aanbouwen en zwembad met documenten en werkelijkheid; het kadaster bewijst op zichzelf geen bouwvergunning. Bij veel verkopen zijn een geregistreerd energiecertificaat en juiste gegevens in de advertentie nodig volgens RD 390/2021.
| Stuk | Doel |
|---|---|
| Akte en nota simple | Eigenaar, omschrijving, lasten |
| Hypotheek | Aflossing en doorhaling |
| IBI en VvE | Heffingen en extra bijdragen |
| Energiecertificaat | Gestaafde advertentiegegevens |
| Oude akte en facturen | Berekening van de verkoopwinst |
Inhouding van 3% en aangiften
Binnen de regeling die de Spaanse belastingdienst beschrijft, houdt de koper 3% van de afgesproken tegenprestatie in en betaalt dit met formulier 211 als voorschot op de belasting van de verkoper. Het is geen definitieve heffing van 3% op de winst. De koper dient formulier 211 binnen een maand na overdracht in en geeft een kopie aan de verkoper. De verkoper meldt de verkoop op formulier 210 volgens de toepasselijke regels; de termijn is drie maanden nadat de eerste maand na overdracht is verlopen. Bewaar aankoopbewijzen en aantoonbare kosten voor de winstberekening en mogelijke teruggaaf. Netto ontvangen geld is niet hetzelfde als belastbare winst.
Gemeentelijke belasting en ondertekening
IIVTNU, de plusvalía municipal, staat los van de IRNR over winst. Artikel 106 van de Spaanse lokale belastingwet wijst normaal de verkoper aan; als die een natuurlijke persoon zonder Spaanse woonplaats is, kan de koper volgens de genoemde voorwaarden plaatsvervangende belastingplichtige zijn. Controleer bedrag en termijn bij notaris en gemeente. Controleer een volmacht ruim vóór de handtekening. De villachecklist toont vragen van kopers.
Wordt 3% altijd ingehouden?
Ga daar niet van uit. Bevestig status van alle verkopers en het toepasselijke belastingregime; het adres alleen is onvoldoende.
Bronnen: AEAT, BOE en Spaanse overheid; gecontroleerd op 1 november 2026. Algemene informatie, geen individuele belastingberekening.