BENIHOMES · COSTA BLANCA
Rentabilidad inmobiliaria en la Costa Blanca: cómo calcularla
La rentabilidad de una vivienda no se obtiene dividiendo el alquiler anunciado por el precio del anuncio. Para comparar opciones en la Costa Blanca necesitas ingresos que puedas justificar, gastos de explotación, desembolso inicial y varios escenarios. El resultado será una estimación de trabajo, no una promesa de ingresos.
Define qué resultado estás calculando
La rentabilidad bruta orientativa divide los ingresos anuales previstos entre el precio de compra. Es rápida, pero deja fuera gastos y periodos sin alquilar. Para una rentabilidad neta operativa antes de impuestos personales y financiación, resta a la renta efectivamente cobrada los costes anuales de la vivienda y divide el resultado entre el desembolso de adquisición: precio, impuestos, gastos y obras necesarias para ponerla en uso. Explica siempre qué incluyes y qué excluyes; dos porcentajes con bases distintas no son comparables.
Si financias la compra, calcula además el flujo de caja después de cuotas e intereses en una hoja separada. El préstamo cambia el efectivo que aportas y el riesgo, por lo que no conviene mezclar esa cifra con la rentabilidad operativa de una vivienda comprada sin financiación.
Construye una hoja con datos verificables
| Partida | Dato que necesitas | Cómo comprobarlo |
|---|---|---|
| Ingreso anual | Renta que realmente podrías cobrar | Contratos comparables y reglas aplicables a la vivienda |
| Ocupación | Meses o noches sin ingreso | Escenario conservador propio, sin asumir ocupación plena |
| Gastos fijos | Comunidad, IBI, seguro y suministros del propietario | Recibos y presupuesto actualizado |
| Gastos variables | Gestión, limpieza, reparaciones y reposiciones | Contratos, presupuestos y reserva de mantenimiento |
| Compra | Precio, tributos, notaría, registro y acondicionamiento | Documentos de la operación y presupuestos |
No sustituyas un dato desconocido por cero. Deja una celda pendiente y pide el justificante. Para vivienda usada y primera entrega del promotor, el tratamiento tributario es distinto; la Agencia Tributaria explica la distinción general entre ITP e IVA. El importe aplicable a tu compra debe calcularse con la fecha y circunstancias de la operación.
Prueba al menos tres escenarios
En el escenario prudente, reduce ingresos y aumenta vacancia, mantenimiento y plazo para empezar a alquilar. En el central, utiliza solo datos comprobados. En el favorable, mejora una variable cada vez y explica por qué sería posible. Conserva los tres resultados y anota qué dato haría cambiar tu decisión.
La pregunta útil no es únicamente «¿cuánto podría ganar?». Pregunta también si soportarías un año con ingresos inferiores a lo previsto, una reparación importante o una venta más lenta. No utilices una cifra media de otro municipio como sustituto del edificio, la calle y la vivienda que estás evaluando.
Comprueba que el alquiler previsto sea viable
Una estimación turística carece de sentido si no has comprobado el uso permitido para esa vivienda. La Generalitat Valenciana publica el trámite de viviendas de uso turístico. Comprueba la situación municipal, la comunidad de propietarios y los requisitos vigentes del inmueble concreto con profesionales competentes antes de basar la compra en ese ingreso. Para alquiler de larga duración, confirma el régimen contractual y los costes de gestión aplicables.
Compara propiedades con el mismo método
Usa idéntica definición de ingresos, gastos, impuestos de adquisición y periodo de cálculo. Añade una columna de «verificado», «estimado» o «pendiente» a cada partida. La guía general de inversión explica cómo seleccionar una vivienda y revisar sus documentos; las guías de Benidorm y Finestrat ayudan a situar cada opción.
Para una selección inicial de municipios, consulta la comparativa de Benidorm, Finestrat y Altea. Usa después esta hoja para las viviendas concretas.
Si quieres comparar inmuebles públicos reales de BeniHomes, cuéntanos presupuesto, uso previsto y horizonte. Podemos ayudarte a reunir la información comercial disponible y señalar los datos que deben confirmar el propietario o un asesor. No garantizamos ocupación ni resultados de inversión.
Revisado el 31 de octubre de 2026. Esta metodología es orientativa y no sustituye una revisión fiscal, jurídica o financiera individual.